주요 내용
- 전용 59㎡ 최고 분양가는 3억 9,050만원, 전용 3.3㎡당 2,188만원입니다.
- 생활권·급지·브랜드로 고른 비교 단지 5곳의 3.3㎡당 실거래 중앙값은 6,343만원입니다.
- 같은 면적으로 환산하면 분양가가 약 7억 4,200만원(66%) 낮습니다.
- 토지임대부라 땅값이 빠진(토지는 따로 임대료를 내는) 분양가여서 일반 아파트 거래가와 그대로 비교할 수 없습니다.
전용 3.3㎡당 가격
비교한 단지와 고른 이유
| 단지 | 준공 | 거리 | 전용 3.3㎡당 |
|---|---|---|---|
| 강동리버스트8단지같은 고덕강일지구 2021년 준공, 지구 내 일반 분양 비교 | 2021년 | 2.2km | 6,343만원 |
| 힐스테이트리슈빌강일강일동 2023년 1군 신축, 같은 지구 생활권 | 2023년 | 1.8km | 5,752.5만원 |
| 고덕풍경채어바니티500m 거리 2024년 신축, 같은 생활권 | 2024년 | 503m | 6,875만원 |
| 고덕그라시움고덕동 대단지, 고덕지구 대장으로 꼽히는 곳 | 2019년 | 1.7km | 10,008만원 |
| 미사강변리버뷰자이하남시 · 경계 너머 하남 선동 740m, 1군 브랜드 | 2017년 | 738m | 4,645만원 |
| 5곳 중앙값 | 6,343만원 |
토지임대부라 토지가 빠진 건물값만 분양돼 일반 아파트 시세와 직접 비교되지 않음
기준: 국토교통부 아파트 매매·분양권 전매·오피스텔 매매 실거래가(2025.11~2026.10) · 같은 시·군·구와 생활권이 이어지는 옆 시·군·구에서 생활권 인식·상급지/하급지·브랜드·단지 규모를 보고 고른 단지 · 단지별 전용 3.3㎡당 중앙값의 중앙값. 고른 기준은 aulee의 판단이고, 값은 모두 실거래입니다. 분양가는 주력 주택형(세대수 최다)의 최고 분양가로, 발코니 확장·옵션 비용은 빠져 있습니다.
고덕강일 3단지는 어떤 단지인가
서울 강동구 강일동 174 일원 고덕강일공공주택지구 3단지입니다. 사업주체는 서울주택도시개발공사(SH), 시공은 에이치에스화성·서해종합건설·홍문종합건설이고 총 1,305세대, 입주예정은 2027년 5월입니다.
공고엔 투기과열지구, 조정대상지역, 분양가상한제, 공공주택지구, 대규모택지개발지구가 모두 Y로 표시돼 있습니다. 무엇보다 토지임대부 분양주택이라 땅은 빼고 건물만 분양한다는 점이 이 단지의 핵심입니다.
본청약 전에 나온 공고가 있나
단지 이름에 「본청약」이 붙어 있지만, 청약홈 이전 공고 조회에선 이 3단지의 앞선 분양 공고가 나오지 않습니다. 그래서 같은 단지의 이전 가격과는 비교하지 못했습니다.
같은 지구에선 2020년 SH 고덕강일 8단지(59㎡ 49,410만원), 14단지(59㎡ 51,070만원) 공공분양 공고가 있었습니다. 다만 시기가 다르고 토지임대부가 아닌 분양이라, 이번 59㎡ 최고 39,050만원과 같은 잣대로 보긴 어렵습니다.
비교 단지와 견줘 본 가격 수준
주력 59㎡ 최고분양가는 39,050만원, 전용 평당 2,188만원입니다. 비교 단지 5곳 중앙값은 6,343만원이고, 전용 59㎡로 환산하면 74,156만원 차이가 납니다.
같은 지구 강동리버스트8단지(2021년)가 6,343만원, 힐스테이트리슈빌강일(2023년) 5,752.5만원, 고덕풍경채어바니티(2024년) 6,875만원입니다. 고덕동 대단지 고덕그라시움(2019년)은 10,008만원이었습니다.
이 차이를 그대로 읽으면 안 되는 이유
비교 단지는 모두 토지까지 함께 사고파는 일반 아파트입니다. 이 단지는 토지가 빠진 건물값만 분양하기 때문에, 숫자 차이의 상당 부분은 땅값이 포함됐는지 여부에서 나온 것으로 보입니다. 그래서 직접 비교 대상으로 보긴 어렵습니다.
분양가상한제 적용 단지라는 점, 비교 단지들이 2019~2024년 준공 단지라는 점도 차이에 섞여 있을 수 있습니다. 분양가는 확장비·옵션이 빠진 최고분양가 기준입니다.
공고문에서 더 확인할 점
토지임대부는 분양가 외에 매달 토지임대료를 내는 구조라, 임대료 금액과 조건을 공고문에서 꼭 봐야 합니다. 전매제한·거주의무 기간, 재당첨 제한, 되팔 때의 절차도 공고문 기준으로 확인하는 게 좋습니다.
이 비교는 토지 소유권이 있는 아파트의 2025.11~2026.10 실거래를 aulee가 고른 5곳으로 본 참고 자료입니다. 토지임대료를 포함한 총부담은 이 표에 들어 있지 않습니다.
청약 일정
| 단계 | 날짜 |
|---|---|
| 1순위 | 11.02(월) ~ 11.04(수) |
| 2순위 | 11.06(금) |
| 당첨자 발표 | 11.26(목) |
| 계약 | 3.22(월) ~ 4.02(금) |
자주 나오는 이야기, 공식 자료로 확인
| 이야기 | 확인 결과 | 공식 자료 |
|---|---|---|
| 3억대 반값 아파트 | 확인최고분양가 기준 49㎡는 2억9567만~3억1724만원, 59㎡는 3억7154만~3억9050만원입니다. 토지임대부 분양주택입니다. | 청약홈 입주자모집공고 |
| SH가 공급하는 토지임대부 단지 | 확인사업주체는 서울주택도시개발공사이고, 시공은 에이치에스화성·서해종합건설·홍문종합건설입니다. | 청약홈 입주자모집공고 |
| 11월 초 청약, 11월 말 발표 | 확인1순위 해당지역 2026-11-02~11-04, 기타지역 11-05, 2순위 11-06 접수입니다. 당첨자 발표는 2026-11-26입니다. | 청약홈 입주자모집공고 |
| 계약은 내년 3월, 입주는 2027년 5월 | 확인계약은 2027-03-22~04-02, 입주예정은 2027년 5월입니다. | 청약홈 입주자모집공고 |
| 투기과열지구·분양가상한제 적용 | 확인공고 특이사항에 투기과열지구, 청약과열지역, 분양가상한제, 공공주택지구, 대규모택지개발지구가 표시돼 있습니다. | 청약홈 입주자모집공고 |
기사·영상에서 자주 나온 이야기를 정부·지자체·사업주체 공식 자료와 맞춰 본 결과입니다. 공식 자료가 없는 이야기는 사실이 아니라는 뜻이 아니라 확인되지 않았다는 뜻입니다.
관심도
| 지표 | 값 |
|---|---|
| 네이버 뉴스 | 단지명이 본문에 언급된 기사 48건최근 8.28(금) |
| 유튜브(최근 1년) | 제목에 단지명이 든 영상 1개 · 조회수 합 728 |
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- 고덕강일지구 3단지 토지임대부 분양주택 소득기준 이지거니 · 조회 728
관심도는 화제성일 뿐 정보의 정확성이나 단지의 가치를 뜻하지 않습니다. 기사·영상 내용은 aulee가 확인한 사실이 아닙니다. 기준: 네이버 데이터랩·뉴스 검색, YouTube Data API(2026-10-27 수집).
확인할 조건
분양가가 낮은 단지일수록 전매제한·실거주 의무·재당첨 제한이 붙는 경우가 많습니다. 적용 여부와 기간은 청약홈 입주자모집공고에서 확인하시기 바랍니다.
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고친 기록
- 처음 올림 · 실거래 2025.11~2026.10 기준
이 글은 공고와 공개 실거래 자료를 비교한 것이며 청약·투자 권유가 아닙니다. 청약 일정은 입주자모집공고 기준이며 사업주체 사정에 따라 변경될 수 있습니다. 신청 전 반드시 청약홈의 입주자모집공고를 확인하시기 바랍니다.